姚继平自有高招。

　　记者 何宝荣 摄影 石磊

　　当我们翻开普凯投资基金(以下简称“普凯”)创始人及主管合伙人姚继平的履历，通用电器、RCA公司、德派克集团，其中丝毫找不到他与地产业有关的从业背景，然而就在前不久，他却宣布普凯在天津投资2亿元人民币(2600万美元)开发住宅项目领世郡。这是普凯Ⅲ期的首个投资项目，与天津永泰红磡集团联手开发。普凯目前管理着三期基金，与前两期完全不同，普凯Ⅲ期专注地产行业，去年10月开始在海外募集，筹资1.5-1.6亿美元。

　　转身

　　虽然姚继平没有地产从业的经历，但并不代表他不懂地产业的投资。在过去不到四年的PE(私募股权投资)生涯中，姚继平一年要考察100多个公司，这个过程中他得以到不同的地方旅行，捕捉各地的信息。姚继平感觉到，银行借贷政策将趋向严格化，中国的房地产开发商慢慢会转向与国际资本结合，搭建长期的项目融资渠道，中国地产市场现在正处于融资大变迁的时刻。于是，姚继平开始考虑中国房地产行业的投资机会。

　　普凯Ⅲ期成立的目的，是希望通过投资高档住宅开发项目，从中分享中国经济急速发展的成果。与凯雷投资集团、摩根士丹利等大牌基金不一样的是，普凯选择与当地开发商共同开发项目，而不是买断开发商已经开发的楼盘，然后高价卖出。“我们专投住宅区，这与政府希望改善人民生活的政策契合。沿海地区或者发达地区的房地产市场并不是我们投资的重点，二线甚至三线城市发展空间会更大。在这些地区房价还处于相当低的阶段，虽然推动其发展的时间比较久，但是在需求上这些城市是不弱的。”

　　作为一个地产行业的“门外汉”，姚继平并不胆怯。“这期基金年内可以全部用完，将全部投资于中国的房地产开发项目。”

　　而到今天，在单独成立的房地产基金5人小组的努力下，姚继平的承诺似乎已经可以兑现了。除了天津地产项目，另外已经进入商业框架谈判的地产项目就有3个，正好可以把这期基金大部分都投出去。“把投资眼光放宽放远，不要总盯着热门城市，就会发现很多好的发展项目，目前我们手上的机会应该可以完成这个目标。”

　　对于姚继平而言，唯一要考虑的是：如何把普凯想做的和当地的市场结合在一起，这就要牵涉到怎么去选一个开发商了。

　　当地最大的开发商就一定值得投资吗？答案是否定的。“普凯有资金，开发商有经验和专业知识，我们和开发商一起从头开始做，承担一样的风险。在此前提下，最重要的是发掘有能力的开发商。如果某个开发商已经在当地取得第一的头衔，他反而不一定是我们合作的对象。对他来讲，资金的实力、开发一个地区的能力都已经存在。我们寻找的是企图再发展的开发商，他有一些经验，有一些代表作品，也有替当地居民提供比较好的居住环境的理念，他以品质为出发点，而不以价格为出发点。”通过这样的筛选，姚继平试图让普凯的每一笔投资都稳健。

　　除此以外，姚继平认为普凯必须参与开发地段的选择。“我喜欢看新的开发区，政府已经花了很多时间在建设开发区，周边设施也已经很完备，这个时候开发商进来开发，潜力就更大。比如天津的领世郡项目，相当于当初的虹桥，基本上是完整的开发区，所有公共设施都很现代化，也很符合目前的生活品质要求，这样的住宅项目会吸引很多中产阶层的年轻夫妻来居住。对于地段的选择，我们一定要参与。针对地段去分析调查，再进行下一步的讨论。一旦商业合约达成一致，我们不会直接参与其他的经营、开发、设计、销售，只会在董事会进行阶段性讨论而已。然后会派一个财务人员，进行账目管理。”

　　偏执

　　关注工业制造业的普凯Ⅰ期和Ⅱ期基金已经投资的五个项目中，三个已经上市，四个正在筹备上市，这样稳健的结果正是姚继平所追求的。“我们刚开始投资，希望稳扎稳打，以我们的专业知识来做投资更有把握。”